Kalau Jaminan Surat Tanah, bisa dapat berapa?

Di suatu sore yang indah, seorang marketing dari sebuah Bank duduk - duduk di kedai kopi sambil menunggu waktu pulang ke kantor, tiba - tiba di datangi seorang pria paruh baya, dengan membawa sebuah amplop kuning besar di tangannya. Sang bapak menyapa "Mas..., dari Bank ABC ya?", lalu si marketing menjawab "Iya pak, ada apa ya pak?." Lalu terjadilah percakapan diantara mereka,

Bapak : "Kalau ini saya kasih, bisa minjam berapa ?" (sambil mengeluarkan isi amplop)
Marketing : oohh.. Luas juga ya pak... (sambil melihat SHM dari dalam amplop)
Bapak : "Kalau 100 Juta bisa ga ya?"
Marketing : "Waah.. kalau ini 500 Juta pun bisa pak.., Ya udahlah lengkapilah data bapak"

Hari pun berlalu, 1 hari, 3 hari, 5 hari tidak kunjung ada kabar mengenai pengajuan si bapak, lalu si bapak pun mulai sibuk menelpon sang marketing, dan bahkan terkadang mencari ke kantor si marketing. Si marketing tidak berani menemui si bapak, karena pengajuan si bapak ternyata sudah di tolak dari kantornya.

Cerita diatas adalah ilustrasi dari hal - hal yang sering terjadi di dunia nyata, dikarenakan terlalu dangkalnya pengetahuan marketing dalam menjajakan produk pinjaman dari kantornya (Bank terkait). Dikarenakan untuk menentukan kredit disetujui atau tidak, tidak hanya bergantung pada nilai jaminan, namun juga pada beberapa faktor lainnya, seperti Karakter calon debitur, dan kemampuan bayar calon debitur. Untuk penjelasan hal ini sudah pernah dijelaskan pada postingan sebelumnya.

Untuk kasus pada cerita diatas, marketing dapat menyatakan pinjaman bisa diterima atau disetujui sesuai atau lebih dari nilai jaminan, jika saja telah dilakukan pengamatan atas karakter dan atau sudah dilakukannya perhitungan atas kemampuan bayar si calon debitur (calon peminjam). Jika hal tersebut telah dilaksanakan, maka baru bisa di nilai dari jaminan yang diajukan.

Untuk jumlah persetujuan berdasarkan nilai jaminan, pada umumnya dikatakan sebagai Nilai Likuiditas Jaminan, nilai likuiditas ini adalah : nilai jual cepat atas suatu benda atau barang yang di jaminkan di Bank. Untuk penentuan nilai likuiditas ini tiap Bank menentukan porsi yang berbeda, ada yang 80%, 70% dan bahkan 50% dari harga pasar jaminan tersebut, tergantung dari Jenis jaminan yang dijaminkan ke Bank. Seperti contoh : Tanah & Bangunan bisa sd 80%, Deposito bahkan bisa 100%, sementara untuk Kendaraan Roda 4, 6 dan 8 mungkin hanya 70%.

Persentase tersebut sering dinamakan (di beberapa Bank) sebagai LTV atau Loan To Value. LTV ini juga yang mendasari pemberian pinjaman selain dari karakter dan kemampuan bayar debitur. Jadi pada kasus diatas, marketing hanya menghitung LTV jaminan si bapak, tanpa lebih dahulu melihat dari kemampuan bayar ataupun karakter si Bapak.